官电地产沉寂6年，曾掀起土地拍卖风潮的广州天河乳业板块，再次引起众多房企的关注。
2014年，乳业一次性推出8块地块，总面积超过50万平方米，起步价90亿。最终被龙湖、华润置地、金地、平安地产等5家房企瓜分。
时隔6年，奶厂板块再次上市。近10家房地产公司获悉此消息。其中，龙湖、金地再次亮相。此外，还包括保利、中国海运、招商局+电建联合体、和景、金茂、花样年等。
正如市场所预料的那样，11月16日上午，奥体公园北侧AT1003036地块限时开拍，本地拍卖随即上演。由于网络负载过大，出价页面甚至崩溃了。
各房企皆有胜算，最终经过21次拍卖，和景以48.6亿元、溢价率19.68%成功中标，未达到58.94亿元的封顶价。
该地块折合楼面价51463元/平方米，成为目前天河楼盘最高价，仅次于越秀南路地块和海珠石岗路AH051028地块，成为成交第三高广州楼价。.
洋溢豪宅、稀缺新房的乳品板块，随着区域升值潜力的显现，近几年成为高价值土地；随着地块的出售，该行业将迎来新一轮的重新定价。
对于有意在下半年投机入地的何静来说，此次征地无疑是一笔“宝藏”。
抢地牛奶厂
同样在乳品板块，2014年，2014年售出的5块地块成交底价维持在1的水平，最高的是龙湖16886元/平方米；增幅超过200%。
不过，这并没有令市场感到意外。从楼市来看，乳业的房价近年上涨较快。目前社区主要包括龙湖首开天辰、华润天河、招商永华府、嘉禾天耀、金地天河等原创作品。豪宅等楼盘均为二手小区，报价基本呈上涨趋势，远高于中海康城、天河星座周边，属于整个奥体的高价段。
广州地产人邓浩志说：“2017年，奶厂市场价格在4万元/平方米以上。2017年是楼市调控的一个小高峰，广州很多地区基本做到了。” 2017年到2020年初不涨价。比如广钢街区一直在卖4万-5万元/平米，但目前奶厂街区二手价已经超过6万元/平米，别墅已经达到每平方米12万元。”
事实上，该板块的土地市场火爆，已经出现了“面粉和面包价格基本持平”的现象。如果按照楼面地价51463元/平方米计算，加上项目装修，楼价至少要达到70000-80000元/平方米才能达到盈亏平衡，而市场预期价格会达到10万元/平方米。
从待售土地来看，属于天河比较纯的住宅板块，地块面积50379平方米（建设用地面积47265平方米），容积率≤94530平方米，容积率2.0，建筑限高36 从公开的设计方案中可以看出，该地块上规划建设10多栋低密度小高层住宅。
这样的地块在板块乃至整个天河区都是稀缺资源。奶厂作为广州三旧改造项目，原为养牛基地，拥有优质的原生态环境。2014年6月，市计委批复了华美奶厂规划，拟将该地块改造为低密度住宅区，未来新增商品房70万平方米，可容纳人口2.36万人。
就区位优势而言，乳品厂（天河国际社区）位于天河高新区南部。今年3月，天河高新区正式命名，实施现行省级高新区政策。
其所在的天河智谷片区也定位为广深科技创新走廊重要的科技创新和文化创意节点。.
此外，近年来，智信中学、体东教育集团灵秀小学、华阳教育集团奥体东小学等名校纷纷入局，教育资源也成为主要竞争力。
总体来看，该板块在后续的升值空间和升值空间非常强。此外，根据市场分析，与广钢新城、广智新城等政府主导的城市建设模式相比，乳业在过去的几年里完全由企业和市场带动。年。“天河国际社区”概念提出后，地段和教育溢价不断上升。
纵观整个天河，自2015年元岗旧改土地上线以来，此后3年住宅用地供应为零；至2019年至今（包括本次售出的土地），仅售出5块住宅用地。.
据相关统计，天河区的库存消化周期是广州最低的，只有3.7个月，基本是一盘难求。“这么大的天河，最重要的是缺货，”邓浩志指出，“目前天河在售楼盘只有保利天汇和珠江花城湾，周边配套设施齐全。也很一般，但它们仍然很贵。难以置信。
因此，虽然本次售出的AT1003036地块周边生活配套、交通配套等方面仍存在明显劣势，但不影响该项目理想的入市预期。板块购房客户主要为珠江新城、天河北、天河公园等高收入人群，以及需要寻求“良房”、“度房”的人群，购买力强。
此次出让的土地已经“晋级”给天河之王，乳品厂也将迎来新一轮的重新定价，甚至抬高整个天河的房价。
和景的业务
在竞争激烈的地方拍卖中，和景突围抢地、定地单价的情况屡见不鲜。何静以往在一手市场拿地一向“坚决”。
然而，在2017年，联龙以168.55亿港元拿下香港“最贵土地”鸭脷洲宅基地后，就几乎没有看到征地之王。
拿下香港地皮后，孔建民也在业绩发布会上回应称，自己并不咄咄逼人，地价相对合理，地块稀缺。基于自然、海景和交通条件的优势，分析鸭脷洲项目未来的市场准入保障。
此后，2019年3月，和景以“最高价37亿元+自有面积55%”拿下天河金融城商住用地，折合楼面价约37465元/平方米。如果将自有部分作为资产来计算收益，有业内人士估计，该地块的实际楼面价格约为每平方米5万元。
事实上，过去拿下的项目，对何晶来说，都不容易“吃”。为了达到尽可能高的可售单价，他们中的大多数最终将是豪华住宅产品或专注于高质量的房地产开发。
2003年至2004年，孔建民以当年的“天价”拿下珠江新城两地地王，随后将其开发为CBD世界级中央豪宅御峰和写字楼国际金融广场，珠江新城住宅楼宇标杆，成为广州最贵豪宅。也是租金最高的办公楼之一。当时御峰逼近每平方米3万元的价格，是周边房价的2-3倍。
只是常拿“地王”的和敬也难免受到市场的质疑。2011年，和景中标北京崇文门地王项目，后因长期不开发而被质疑囤地。
事实上，和景这几年激进的购地策略，加上存货和投资物业规模大、存货周转效率低、销售缓慢，直接影响了多项财务指标。在千亿未竟事业的道路上，孔建民曾在今年的中期业绩会上向投资者坦言，降低负债率是他最想做的事情。
去杠杆前半段，合景泰富集团的征地速度明显放缓。期内，在广州、杭州、苏州、成都等城市收购了10个项目，新增建筑面积111万平方米，征地金额93亿元。面积88万平方米，股权金额72亿元。
不过，孔建民也有意在下半年加大征地力度。他对下半年和明年上半年的土地市场情况进行了判断，认为现在是拿地的好时机。
值得注意的是，上月底，和景与富力以206亿元的投资预算中标天河区诸暨街道吉山村旧改项目。该村毗邻天河智谷和乳品厂区。
这一次，奶厂地块的成功收购，对于和晶来说，收获颇丰。
