随着城市化进程的不断推进，越来越多的新面貌建筑开馆，城市功能日趋健全。作为城市规划、设计中的重要元素，特色商业街区集聚了居住、购物、休闲、娱乐、商务等功能，同时又将现代元素与城市环境、生态、历史、文化等互相融合，越来越遭到各地政府的注重，也渐渐成为商业地产发展的重要方向。
综观国外著名特色商业街区，上海798艺术区，北京新天地、成都太古里、武汉楚河汉街等都是成功营运的典范，渐渐成为城市名片。梅澜坊作为广州梅溪海边的一条滨水风情街，将文化气氛根植于城市肌理与地方特色，已成为广州商业街区的成功经营标杆，广州居民餐饮、休闲的城市会卧室。
2017年1月，深圳律腾团队从中建信和地产手中接到梅澜坊的营运权，通过一系列的调整改进举措，实现全面提高。截至2019年6月，项目实现开张率98%，交出漂亮成绩单。律腾有何营运之道？律腾商用集团总裁张昌祥、律腾商用集团执行总裁濮彐峰在接受媒体专访时，对梅澜坊的成功营运进行了多维度“解密”。
Q：听说2017年，梅澜坊商业街在开张三年后，施行了大规模的升级调改。请问当时经营调改的出发点是哪些？调整前后的定位有哪些不同？
张昌祥：2016年梅溪湖片区陆续开张了两个小型购物中心，一个是6月份开张的步步高梅溪湖新天地，另一个是9月份开张的览秀城，这两个项目商业体量都很大，一个距离梅澜坊3公里，另一个距离梅澜坊只有300米。之前梅澜坊定位为以餐饮为主的社区配套商业街，并且周围居住人口数目不多，梅澜坊只有2.8万平方米建筑面积，经营的店家数目只有27个，根本难以与新开业的步步高梅溪湖新天地和览秀城去角逐客群。残酷的市场竞争环境迫使我们从更大的市场中找寻项目的商业定位。我们发觉，梅澜坊商业街由于一线临湖，水景优美；同时项目临近麓云路轻轨站，交通方便；为此，项目具备吸引河东甚至整个济南年青客群的可能性。故项目围绕吸引全市年青客群为主、周边品质家庭客群为辅的思路，定位为“国际漫生活主题街区”，主打“文创生活”、“时尚餐饮”、“情调酒吧”、“亲子游乐”四大业态，启动了持续三年的经营调改工作。
Q：不仅定位上的改变，梅澜坊商业街调改前后还有什么不同点？那些不同，跟明天的商业街经营红火之间有什么必然的联系呢?
张昌祥：还有三个主要不同点。第一，品牌数目增多了。调整前整个商业街只有27个店家，调整中我们规划了87个品牌，仅仅2017年，我们就实现了78个品牌的引进开张，不同业态品牌数目的大幅度降低，让街区更有可逛性了。第二，动线畅通了。梅澜坊商业街的客流遛弯动线有三条，一条是两侧的沿湖路（车行马路），另一条是海边的人行绿道，还有一条是内街，我们在规划店面时，让二顶楼商户大部份从二楼进入消费，少部份给与一楼店面，这样一楼独立下来许多单一店面；最内侧沿湖路的铺面大部份都从中间进行切铺，只对车行马路开门，少部份内外通透；之后给那些内街的独立店面引进文创类品牌，降低了内街的可逛性，把三条动线从横向上就打通了。第三，场景气氛美化了。由于商业街区的建筑立面为现代建筑，过分内敛。为此我们向住户方申请了专项预算对商业街进行场景气氛改建提高，降低地台、阳伞、雨棚、过街亮化及大量的情景相声，商业街的夜景迅速得到美化，每晚吸引了大量年青人来项目上照相与消费。
Q：从过去的餐饮小吃为主的社区配套商业街，到明天的四大业态构成的“漫生活主题街区”，其中“文创”和“酒吧”业态都是新定位的，招商难度大吗？律腾团队是怎样实现突破的？
张昌祥：我们把四大业态分成“主打型业态”、“驱动型业态”和“辅助型业态”，餐饮依旧是我们的主打业态，不过，餐饮业态过去主要招商的是传统的特色餐馆，而如今，我们招商的是有格调的“网红饭馆”和“休闲餐吧”，这样就能与附近购物中心的餐饮店产生差别。我们发觉“文创”业态属于项目的“首轮驱动型业态”，只有引进丰富有格调的文创生活类业态能够促进我们想要的餐饮品牌入驻。而舞厅业态属于“二次驱动型业态”，舞厅业态的入驻会持续带来消费能力强的年青人，进一步促进餐饮业态的后期升级。
濮彐峰：在招商文创业态与夜店业态时，我们都碰到了特别大的困难。广州文创类实体商店普遍赢利状况较差，开店意愿不足，2017年年初的3个月招商，在文创业态方面均没有产生突破，后来我们企划了一场针对文创业态的学院生“创业比赛”，由于活动主题符合国家提倡的学院生就业引导方向，博得了广东团市委的大力支持并担纲承办。在活动的持续宣传过程中，梅澜坊项目获得了特别多的文创类店家的关注。卡佛书城率先入驻，成为项目的主力店，过去观望中的一些文创品牌也相继签约，配合“创业竞赛”决选出的前十名创业项目，到2017年8月，项目累计签约了20多个文创生活类品牌，奠定了项目的文创气氛，促使了优质餐饮品牌的进驻。而舞厅的招商，难度更大，直到2017年12月，我们才签约进来一家夜店品牌。但随着梅澜坊商业街2018年著名度日渐增强，我们又相继引进了4家夜店。
Q：作为一个早已有好多商户在营业的商业街，怎么既能兼具现有店家的经营，能够完成整体经营调改任务，大家在调整过程中遇见了什么困难，又是怎样克服的呢？
濮彐峰：2016年末，作为一条开张早已有三年的商业街，尽管人气不旺，但还是有一些优质的连锁商业品牌是能否实现赢利的。我们把正在经营中的商业品牌根据经营状况分成A类经营良好的、B类经营通常的、C类经营状况差的进行区别对待。调整过程中遇见的最大困难就是营业中的商户不配合调整。首先我们启动了对C类商户的调整，这种商户大部份对经营心灰意冷，苦于签署了常年的租赁协议必须坚持经营，我们晓之以理动之以情，在申请住户方给与其部份历史欠费的免除后，顺利实现了清退调整。第二，我们重点剖析了B类商户经营状况通常所导致的缘由，发觉一部份店家是由于租用商铺面积过大导致的，这么针对这种商户可以通过压缩其经营面积，减少她们的房租压力，这部份商户我们采取让其局部退租或则移位续租的方法给其继续经营。清退过程中也遇见了一些胡搅蛮缠的商户，我们坚决通过法律手段进行了清退，按量完成了21个商户的调整与清退工作。
Q：梅澜坊商业街在2017年末完成调改升级后，是怎样在18年营运过程中持续提高店家业绩，保障后续整条街的良性营运的呢？
濮彐峰：我们主要采取了两条举措。首先，市场推广活动是以流动式人气活动为主，定点式人气活动为辅的。2018全年，我们约请了好多街头流浪歌手不定期的在商业街进行表演，还常常组织一些快闪类的群舞演出，在商业内街和海边，时常组织“文创集市”，培育与突显项目的文创气氛。第二，招商营运的细节把控要有工匠精神。2018年重点引进的“老法国奶茶”、“花某甲”、“啤酒公社”、“玛格丽特”等优质商业品牌，我们一遍遍与商户阐述家装图纸整改，协助其管理家装细节。其中，近日才开张的“老法国奶茶”是经过17次更改图纸、精雕细琢的家装了8个月才竣工的，开张后迅速博得消费者的喜爱。
Q：作为商业地产行业的招商营运专家，请两位各自用一句话简单总结下梅澜坊商业街经营调改成功之道。
张昌祥：定位要准、调整要狠，招商宜快、运营宜稳！
濮彐峰：招调时以符合商业定位为本，营运里于细节处见分晓。
