第一节 所有权的概述
一、所有权的概念和基本权能
（一）所有权的概念和特性
《物权法》第39条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
1.整体性
2.弹力性
3.永久性
二、所有权的种类
（一）国家所有权
1.国家所有权的客体范围
矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，属于国家所有，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有:森林、山岭、草原、荒地滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外:法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有:无线电频谱资源属于国家所有:法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有；国防资产属于国家所有:铁路公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所属于国家所有。
2.国家所有权的特殊性
（1）主体的特殊性
（2）行使的特殊性国务院
（3）取得方式的特殊性
（4）国家所有权保护方法的特殊性
（二）集体所有权
1.集体所有权的客体
法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。
2.集体所有权的特殊性
（1）主体的特殊性
（2）行使的法定性《物权法》第59条；第60条（3）集体所有权保护方法的特殊性《物权法》第62条；第63条。
（三）私人所有权
根据我国《物权法》的“私人所有权”仅指自然人享有的财产所有权，并不包括企业法人以及其他法人组织的财产所有权。
《物权法》第55条 国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
第67条 国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并展义务。
第68条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第54条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第69条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
思考问题
1.《物权法》第65条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
问:前述规定是否意味着我国私人的储蓄、投资及其收益以及遗产继承权等在立法上均被是为所有权的客体？
2.甲、乙登记注册设立了一家有限责任公司（兴峰公司），甲、乙与丙签订合同，约定将兴峰公司及其全部财产转让给丙，并特别约定:转让前该公司发生的一切债务由甲、乙承担清偿责任，转该公司发生的一切债务由丙自行承担清偿责任。
问:前述约定是否发生法律效力？
第二节 建筑物所有权
一、建筑物区分所有权的概念
《物权法》第70条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款，“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但商未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”
建筑物区分所有权结构为三种权利:
1.专有权
2.共有权
3.共同管理权
二、建筑物区分所有权的特征
1.权利结构的复杂性和一体性。
2.权利设立的强制性和权利存续的永久性。
3.权利的不可分割性和共有权的不可放弃性。
三、专有权
专有权是业主对建筑物及其设施的专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第2条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分:
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；具有利独立性
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
专有权形式的法律限制
1.《物权法》第71条 “……业主行使权利不得危及筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”
2.法律、行政法规或者管理规约对业主专有部分行使有特别规定的，业主所有权的行使应当遵守其相关规定。如不得破坏房屋的基本结构，不得实施乱搭乱建等行为。
《物权法》第77条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第10条 业主将住宅改变为经营性用房未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第11条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
地下车库所有权归属
《物权法》第74条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。
人防工程的地下室的所有权归属
《人民放空法》第22条 城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
人防工程是指国家为了应对战争，提高城市整体防护能力，保护人民群众生命和财产安全需要，所修建的地下防护建筑及其附属设备、设施。
《人民放空法》第5条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
四、共有权
（二）共有权的内容
《物权法》第80条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第14条 建设单位或者其他行为人自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应子支持，行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第15条 业主或者其他行为人违反法律法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的厅为”:
1.损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
2.违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
3.违反规定进行房屋装饰装修；
4.违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
五、共同管理权
《物权法》第76条 下列事项由业主共同决定:（一）制定和修改业主大会议事规则:（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。
业主大会和业主委员会
《物业管理条例》第8条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
《物权法》第78条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院子以撤销。
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第12条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
第三节 相邻关系
一、相邻关系的概念
相邻关系是指相互连接或者邻近的不动产的所有人或者使用人因不动产利用而依法产生的权利义务关系。
二、相邻关系的特征
1相邻关系必须基于不同权利人的不动产相邻而产生。
2.相邻关系的主体是相邻不动产的所有权人或者使用权人。
3相邻关系的客体是权利人在行使不动产的所有权或使用权时所体现的利益。
4相邻关系的权利行使具有相互性。
三、相邻关系的法律调整
《物权法》第84条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第85条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
1.相邻用水、排水关系
2.相邻通行关系
3.因建造、修缮建筑物以及铺设管线而产生的相邻关系
4.因通风、采光和日照而产生的相邻关系
5.弃置固体废物或者排放污染物等产生的相邻关系
6.因防险产生的相邻关系
四、相邻关系中的损害赔偿
《物权法》第92条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
五、处理相邻关系的原则
1.有利生产、方便生活的原则
2.团结互助、公平合理的原则
3.习惯补充的原则
第四节 善意取得制度
一、善意取得的概念和意义
善意取得，又称“即时取得”是指无处分权的人将他人的动产或者不动产予以处分，接受动产交付或者办理了不动产登记的善意相对人依法取得该动产或者不动产的物权，该动产或者不动产的原权利人不得请求其返还或者否定其取得的物权的制度。
《物权法》第106条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
二、动产善意取得的成立要件
（一）须动产物权具有可转让性
下列动产不适用善意取得:
1.禁止流通物的所有权
2.超出法定范围的限制流通物的所有权
（二）须无处分权人基于原所有人的意思而取得动产的占有
“委托物”与“脱离物”的区别：
委托物，是指基于原所有人意思而占有的物;
脱离物，是指非基于原所有人意思而占有的物。
《物权法》107条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
（三）须受让人取得动产的占有
一般动产的所有权或者质权，其善意取得须以动产交付完成，即受让人已经取得动产的占有为成立条件。如果无处分权人与第三人签订买卖合同或者质权合同之后，未向买受人或者质权人交村标的物，则善意买受人或者善意质权人不得主张标的物所有权或者质权的善意取得。
《物权法司法解释（一）》第20条 转让人将物权法第二十四条规定的船、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。
（四）须受让人基于合同行为取得动产的占有
善意取得的这一成立要件，排除了以下情形中善意取得的适用：
1.受让人基于合同行为之外的原因而取得动产的占有；
2.受让人基于赠与合同等无偿法律行为而取得动产的占有；
3.受让人基于有偿法律行为而取得动产的占有，但约定的价格不合理；
4.受让人基于不法行为而取得动产的占有。
（五）须无处分权人与受让人签订的合同为有效
在我国制定物权法的过程中，有关立法草案曾多次规定善意取得的成立要件。但这一规定在立法草案第6次审议稿中被删除2007年布的《物权法》上也未将“转让合同有效”规定为善意取得的成立要件。
（六）受让人为善意
《德国民法典》第932条第2项规定：“受让人明知非法或者因重大过失而不知物不属于让与人者。视为非善意。”
三、脱离物之无权处分的效果
我国的立法模式曾在物权法草案中，盗窃物、遗失物被无权处分时，所有人有权请求受让人返还。但受让人系通过拍卖或者从公开市场以及出售同类商品的商人处购买的，所有人须在1年内请求其返还，且所有人请求善意受让人返还原物的，应当支付其购买该物时所支付的价款。
《物权法》第107条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
其规定主要涉及三个方面:
（1）脱离物被无权处分时，所有人应于法定期间内请求返还原物，否则，受让人确定地取得所有权。
（2）所有人仅在向善意受让人予以补偿的条件下，才能请求返还物。
（3）脱离物受让人之善意的确定，仅限于法律规定的事项。
脱离物受让人善意的确定标准
根据《物权法》第107条 的规定，遗失物受让人在两种情况下构成善意:1通过拍卖而购得遗失物。2.向具有经营资格的经营者购得遗失物。
遗失物受让人的善意确定标准的理解:
1.受让人之善意的举证责任应由受让人自己承受；
2.受让人对其善意的证明仅限于法律明文规定的事项；
3.如存在相反证据，受让人的善意仍不能成立。
四、不动产善意取得的成立要件
（一）须不动产物权具有可转让性
下列不动产物权不具有可转让性，不得适用善意取得:
1.国家或农村集体经济组织的专属不动产
