在房地产市场中，北京某些区域交易量和带看量的波动，对卖家的心理定价产生了显著影响，这一现象引起了广泛关注。而且，经过一段时间的调整，房地产行业在多个方面都出现了本质性的改变。这一切背后，究竟隐藏着怎样的复杂市场规律和演变过程？
过去与现在的成交量对比
房产交易量变化显著。拿北京海淀区的学院里地区来说，像王明飞这样的资深经纪人表示，以前门店每月能卖出六七套房子，但自2021年夏季房价达到高点后，每月成交量下降至一两套。这种成交量的大幅减少，揭示了房地产市场正处于深度调整阶段。在此期间，开发商拿地数量大幅减少，导致新楼盘供应量相应降低。这种变化影响了新房和二手房的供需关系，是全面理解市场状况的关键环节。
众多城市中普遍存在，曾经热闹非凡的房地产交易已不复往日辉煌。新市场态势让购房者与从业者都遭遇了不同挑战，对整个房地产行业格局产生了影响。
中介与开发商的关系演变
市场调整期间，中介与开发商的合作模式发生了显著转变。以往，市场中有近四成项目不开发渠道，即便开放，中介需等待半年才能获得佣金。然而，如今情况已大有不同。如今，二手房买家中有八成会考虑新房，这促使中介与开发商建立了稳定的合作关系。此外，相较于风险较高的新楼盘，二手房市场成为了中介的主战场。在二手房交易中，中介平台的影响力增强，规则制定权也逐渐偏向中介一方。
这表明市场需求发生了转变，各参与主体在市场中的位置也随之市场状况的变动而调整。开发商和中介机构都必须顺应这种新的市场关系和市场环境，对自身的经营方针做出相应的调整。
品质居住需求的变化
市场正发生变化，购房者的需求也在慢慢发生质的转变。2023年，有人指出，住宅开发正从“高峰期”迈向“品质期”。《财经》记者在2024年11月的调查中发现，知名房企的高品质项目已开始实施，且这类产品销售情况良好。比如，负责北京保利朝阳片区销售的方群说，客户需求在变，新房的更新换代速度明显提升，保利公司甚至每2到3个月就会对室内精装修进行一次升级。
开发商为了应对品质需求矛盾所孕育的结构性机遇，开始重视设计、装修和配套设施等方面。他们资金投入的导向，与过去主要争夺核心地块的策略相比，发生了显著转变。
项目运营的挑战
当前房地产项目的运作遭遇了新的困难。比如，有些项目，比如那个将办公、住宅、商业等多种消费场景融合在一起的项目，正面临如何合理分配资源的挑战。不同领域的负责人都希望获得更多资源，他们希望从全局出发，使整个项目的资产价值最大化，而不仅仅是某个单一资产。此外，项目交付后，非住宅资产的持续经营也是一个巨大的挑战。
房地产市场进入新阶段，项目运营需考虑的因素比过去要多得多。能否有效应对这些挑战，直接关系到项目的成功与否。
房企租赁份额的变化
2024年9月，租赁市场出现了新的份额分布。以贝好家为例，他们有新增的地块项目，但从整体来看，和去年同时间段相比，房地产企业旗下的租赁公司市场份额减少了8个百分点。而另一方面，像魔方、乐乎这样的创业公司，其市场份额从24%上升至26%。国企系的上海城方、合肥安居等，市场份额也从11%提升到了15%。至于中介公司，如自如、贝壳，市场份额也从2%增加到了4%。
份额的变动揭示了企业在租赁市场竞争力的起伏。各类企业需依据这一变动重新确定和调整它们的发展战略。
市场变化下客户的选择
面对市场的变动，购房者们的挑选变得更加多元和小心。为了吸引他们，开发商持续提升产品品质。然而，二手房同样有其独特优势。在评估新房的质量、户型和配套设施时，购房者们还会考虑二手房的地理位置和性价比。他们不再盲目追逐市场的热点。
在当前市场环境下，购房者如何在众多房源中进行选择？这个问题值得所有有意在此时买卖房屋的人深思。希望各位能点赞、转发此文，并在评论区分享您的看法。
