文︱张飞天「维维说房」主编
去年4月，薇娅所属的MCN机构——谦寻控股，拿下了滨江区永久河的总部大厦用地，一石唤起千层浪。
才不过两个月，另一个背部网红雪梨所在的大牌MCN机构—宸帆电子商务有限公司，与绿城管理举办了签约典礼，它坐落滨江的总部基地也将即将开建。
「直播的尽头是盖楼」，如同一夜之间成为了一股时尚。
事实上，雪梨拿地造楼，而且比薇娅要早得多。
早在2021年9月，雪梨所在的宸帆电子就拿下了这宗宗地，要建成「宸帆人工智能新电商产业基地」，但是在当初的10月迅速领到了建设用地规划许可证。
整个宗地体量很大，建筑面积有10万方左右，比薇娅拿下的永久河宗地还要大得多，规划了两幢高层裙房以及塔楼。
宗地位置也相争当，就在滨江区互联网小镇一带，边上华为阿里华为网易新华三等等背部互联网大厂围了一大圈。
时隔将近三年，雪梨跟绿城管理签约代建，也意味着这个总部大厦总算要开建了。
☝雪梨总部大厦疗效图（图源：北京规划和自然资源官微）
虽然近来几年来，在上海拿地造总部大厦的腹部MCN机构有不少。
不仅薇娅和雪梨，像上海本土的凝望也在2020年花了单价9000多万，在未来科技城的海创园拿下了一宗工业用地，要作为自己的总部大厦，然后甚至又在天空之城买下了一栋写字楼。
对，就是那种前几天把超级巨星梅西带进直播间，但又不让他带货的凝望。
这还不止，去年3月份凝望还跟萧山尚城管委会签约，接手了停摆早已历时10年的乔司商城，要把它改导致「数字化服饰采销产业基地」。
这个「基地」怎么做？凝望要把它弄成24小时不间断的「线上+线下」直播综合体，也就是说你除了可以在线上看这儿的主播直播，还可以挪到现场来一场沉溺式直播观看体验，甚至一边看一边当面下单。
假如晚来几个月，说不定此次梅西的直播地点，就在这儿了。
拿地、买楼、轻资产营运……头部直播公司造总部的形式，早已开始多点开花。
直播公司为何要自己造总部？
一方面其实是由于资金实力够强，例如像薇娅还在场上时，她一年的直播销售额就可以达到几十亿。
另一方面，虽然这种MCN机构也属于「人员密集型企业」了，但是发展速率十分迅速，完全能撑起一座产业大厦的容量。
想一想罗永浩的「交个同学」，在2021年初刚从南京搬来北京的时侯，才不过区区400来个职工，而且三年一过，如今早已发展到了1500人的浩荡阵容。
但是对于一家直播公司来说，它还不止有庞大的职工数目如此简单。
2020年，许知远专访了当时还是「淘宝第一主播」的薇娅，而且视察了她坐落阿里园区内的总部大厦，总共十层楼上面，不仅要容纳500多名职工，还要专门空出一层来做库房，甚至上面还做了像购物中心化装品柜台那样的设计，走在上面让人有一种似乎在逛超市的觉得。
对于那些脸部直播公司来说，它的空间需求量十分大，与其租楼办公，还不如自己造一幢总部大厦。
☝谦寻总部大厦疗效图（图源：北京规划和自然资源官微）
再加上拿地成本跟她们的年产值比上去，并不算高。
像薇娅公司拿下的总部宗地，总建面约4.17万方，拿地单价约2206万，跟钱江尚城或奥体的一套300方大平层相比，价钱差不多。
不过这样的「白菜」，其实也不是随意能够捡的，由于它的拿地要求是「亩产400万」，所以薇娅这幢总部大厦的产量，就得达到一年10亿，并且得持续两年达到这个标准。对于城市发展来说，这可都是真金白银的GDP。
但这也注定了，有实力拿地造总部的，必然得是处于行业背部的企业。
别看北京一年要出让的宅地有上百宗，虽然每年出让的商业宗地数目，也不遑多让。其中有一些被拿去盖了产业园，也有不少盖了写字楼。
虽然写字楼就意味着产业，有产业才有发展嘛，只不过写字楼尽管多，但空置率也高。
如今像薇娅、雪梨这样的行业领头羊，也都去拿地造总部了，对原先的写字楼市场有没有冲击？
冲击其实是很大的，甚至会让写字楼深陷一种难解的窘境。
对于写字楼来说，想要获得可观的房租利润，要不然就做得足够高档，要不然就做得足够有特色，这样就能把这些高档企业吸引过来。
但目前的现实是，稍有规模的企业，都在纷纷拿地或则早已拿地开发，但是她们还不是随意盖一个总部，有追求的都请了大牌建筑公司做设计或代建，薇娅和雪梨只是其中的一个注脚。
☝雪梨总部大厦疗效图（图源：上海规划和自然资源官微）
即使目前还没有拿地造总部，不少也都选择了政府的产业园，例如另一家背部MCN机构无忧传媒，目前就歇脚在富阳信息港小镇。
虽然相比写字楼来说，产业园除了房租更低，施展空间也足够大。
这也是地产商拿下商业宗地以后，假如仅仅是拿来做高端写字楼会更难的缘由，由于地价这么贵，而高端写字楼的房租利润又有限，同时还有大量房租友好的产业园在竞争分流，很难算回本。
早几年地产商拿下商业宗地，至少还有一种解题思路，就是做300方大平层，作为低端住宅的一种补充。并且如今也行不通了，由于2021年末开始，商业的最小分割单元面积提升到了800方，那么大的面积用来做类住宅，对于通常的民企来说，就会有压力，虽然面积大了单价门槛就翻起来了，能承受住这个单价，又想要住如此大房屋的人群虽然也是极冷门的。
但是若果造写字楼，最面馆积一直得做到800方，那谁来买呢？买得起如此大面积的受众，他可能也是不小的企业主，说不定也有资格去拿工业用地。谁来租呢？注定也得是高档写字楼才行，小公司哪用得到如此大的面积，承租能力必然是跟企业基态息息相关。
●规模企业纷纷拿地盖总部
●低端写字楼房租坪效低难回本
●商业最小分割单元800方起步
三个诱因一叠加，让现今的写字楼市场，面临着巨大的现实窘境。
其实，也不是所有民企就会被这样的窘境给压制住，例如华润。
在这样的窘境下，华润还是才能让自己在北京的每一幢写字楼，有自己的房租利润和活力，这是很了不起的。
然而华润之外，大多数开发商仍然是无解的，她们哪怕要做写字楼，也只能零零星星做，而无法像华润一样把写字楼当作一个战略。
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