2024年政府工作报告强调，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供需变化，加快构建房地产开发新模式。 近日，新华社快看推出“房地产开发新模式对消费者意味着什么？”直播圆桌会议。 并邀请了国家房改工作组原组长、中国房地产集团原董事长孟晓苏、北京房地产经纪行业协会秘书长赵庆祥、快手理想区域业务负责人边力首页，贝壳找房哈尔滨合伙人德友地产主播@包师傅，探讨房地产政策和市场趋势。
孟晓苏回顾了中国保障性住房建设的历史进程。 他表示，要加大保障性住房建设和供应力度，建立“市场对市场、保障对保障”的房地产开发新模式，切实化解当前房地产困难，解决工薪阶层住房问题。家庭。 、拉动相关产业发展，增加就业。
赵庆祥也表达了同样的观点，并补充道，“今年年初，全国新建房市场整体仍在下滑，且降幅有所收窄。二手房稳步增长，同时，发生了一些结构性变化，房地产市场进入了买方市场+存量时代，这是一个从租房、买保障房到买二手房、买新房等消费多层次联动的市场需要回归多渠道保障、多元化供给的房地产基础体系。
赵庆祥还指出，存量时代房地产交易的非标准化属性加上先卖后买的串行交易模式，使得交易决策和交易远比新房复杂，这将深刻改变房地产的发展。房地产中介业和房地产市场服务业。 买方市场下，也将传统房产经纪人推向前台，转型为房产主播。
作为基于直播短视频开发的房地产平台快手理想家园，卞丽表示，在满足居民刚性住房需求和多元化改善性住房需求方面，新媒体房地产平台是房地产市场的下游侧并且最贴近消费者。 服务商需要不断探索新兴业态，更好地满足多元化的购房需求。
近日，快手理想家居重磅推出2024春季购房节，提供3.6亿购房大礼，联动开发商、机构、主播，为购房者带来超值福利和96折以上的高品质房源。
“虽然对房地产市场看法不一，但今年春季购房节的表现比去年要好。” 卞力介绍，“截至3月底，春节购房节销售套数和金额均超过去年收盘数据。此外，参与活动的城市和楼盘项目数量也较去年有所增加。”与之前相比，房产直播数量、房产短视频量、咨询互动量也大幅增长。”
房地产开发新模式
加快保障性住房建设放宽商品房限制
今年的政府工作报告强调，要加大保障性住房建设和供应。
“保障性住房建设被列为三大工程之首，说明对此给予了足够的重视。” 孟晓苏指出，这几年保障性住房建设不到位，导致供应不足。 如果能够真正建立“市场对市场、保证对保证”的房地产开发新模式，就能有效解决当前的房地产困难。
“我从来没有主张中低收入家庭和工薪阶层家庭购买商品房。” 孟晓苏认为，保障性住房建设多年来被忽视，给外界一种只有商品房才能解决住房问题的错觉。 符合保障性住房条件的个人和家庭，在等待保障性住房建设的同时，可以临时租房等。
孟晓苏希望将更多的注意力转向保障性住房建设，让央企重返保障性住房建设主战场。 大规模建设保障性住房后，不仅能改善工薪阶层家庭的居住条件，还能有效拉动经济、拉动就业。 。
赵庆祥也表达了同样的观点，“现在房地产行业新开工大幅下降，导致100多个相关行业陷入困境。在商品房市场严重停滞的情况下，保障性住房的发展应该得到重视。”加强拉动相关产业发展，增加就业，确保经济平稳转型发展。
同时，赵庆祥还指出，商品房和保障性住房并不是独立的市场。 他以长沙、青岛、天津等城市开发商购买商品房作为保障性租赁住房的模式为例，表示在加快保障性住房建设的同时，要鼓励商品房。 只有通过市场交易，整个房地产市场才能全面复苏、繁荣。
目前，不少城市都按照本市政策指引取消了限购，甚至推出了促进消费者购房的优惠措施。 关于房地产政策，赵庆祥和孟晓苏都再次强调坚持住房是用来住的、不是用来炒的原则，弱化住房的金属属性，并表示要放宽商品房的限制。
“中国的住房拥有率超过80%，老百姓手中的房子从某种意义上来说就是市场化的房子。” 赵庆祥认为，过去房地产政策通过减少交易量来控制房价，调控的重点是价格。 现在要盘活交易量，化解新房、二手房风险，恢复消费者购房信心。
孟晓苏还建议，在当前低迷的市场环境下，应大幅减少限购等商品房市场限制。 “现在首付比例还是很高，银行利率也有下降的空间，这些减负政策未来应该出台。”
买方市场+库存时代来临
地产主播迈向专业地产顾问角色
除了房地产政策外，随着国内房地产市场供求关系的变化，房地产市场也进入了买方市场+存量时代的阶段。
赵庆祥认为，这是一个从租房、买经济适用房到买二手房、买新房等消费多层次联动的市场。 需要回归多渠道保障、多元化供给的房地产基础体系。
“未来股市的内动力主要来源是房屋的利用效率和流通效率。” 赵庆祥分享了一线城市成交率（房屋拥有量与年房屋销售量的比率）的对比数据。 在国内，以北京为代表的一线市场成交率在2%左右，而国外则在4%至6%。 在伦敦、纽约、东京等超级城市，甚至可以达到6%到10%。
赵庆祥进一步分析了买方市场+存量时代房地产市场的走势特征。 他认为，首先，大量分散的小业主将取代开发商成为商品房的主要供应商。 供需双方都是高度分散的个人和家庭，买卖的动机都是刚性需求。 先卖后买链式交易将成为主要交易模式； 其次，二手房的非标属性带来房价两极分化，涨跌现象长期持续。 好房子供不应求，而偏远地区、配套设施差的房子则没有增长空间。
包总也结合哈尔滨房地产市场的变化，支持了赵庆祥的判断。 “现在在买方市场，在二手房市场，房源数量增多，整体价格有所松动，业主非常积极配合卖房，愿意承担更多的佣金。新房市场，今年春季，60%至70%的楼盘推出了促销和特价房源，各地政策也加大了人才购房补贴、异地购房补贴等。
值得注意的是，赵庆祥还指出，存量时代房产交易的非标准化属性加上先卖后买的串行交易模式，使得交易决策和交易远比新房复杂。 交易者对交易流畅性和交易安全性提出了更高的要求。 原有*的完善将深刻改变房产中介行业和房地产市场服务行业的发展。
“作为房地产市场的下游和最接近消费者的服务商，我们需要更好地满足不同城市和消费者多样化的购房需求。” 卞丽认为，“现在大部分消费者对房地产市场持观望态度，前期咨询服务明显比过去多了很多。基于短视频直播的房地产信息平台可以更好、更便捷地提供专业的房产咨询服务，帮助购房者突破信息壁垒，解决一些购房难题。”
卞丽还发现，平台用户提出的关于二手房的问题越来越多，涉及的内容和领域也越来越专业。 “以前很多问题都与房地产项目本身有关，比如配套设施、户型、社区环境等，现在大家更关注政策动向、区域发展，这些都关系到能不能买房。”房子、买房后会不会亏钱、市场是否还有支撑等等，对房产主播的服务要求只会越来越高。”
和赵庆祥一样，卞丽认为，未来房产经纪人或房产主播将发展成为专业的房产顾问角色。
“以前买房只能去店里，我们开店有很多需要注意的地方，比如没有楼梯。但现在我们只注重成本更低，位置也不算太差。” .我们必须在线上和线下同时进行。” 作为一线经纪人，包师傅对此感受更深，“网上卖房在哈尔滨已经很普遍了。 快手理想家园是为房产中介、房产中介、开发商提供新客源、低运营成本的正规获客渠道。 之后，经纪人在快手理想家园平台转行做房产主播。 输出的内容越专业，用户就越信任，交易效率也会大大提高。”
经纪人与主播身份融合已成趋势
应纳入房地产经纪行业监管
买方市场+库存时代，消费者看似有了更多的住房资源和选择，但也带来了复杂的信息。
赵庆祥认为，一方面，房地产市场的交易结构将走向C2B2C。 卖家需要先找到专业的卖家经纪人，然后卖家经纪人才会找到真正的购房者。 而且买家会信任开发商，而不是把开发商托付给个人或家庭，这会导致买家变得更加焦虑和焦虑。 购房决策更加困难。
另一方面，房地产市场以前是供应为王，现在是客源为王。 消费者的购房习惯已经从先找房再找人转变为现在先找人再找房。 通过长时间观看主播的视频，他们与主播进行互动。 ，建立信任。 越来越多的代理商来到前台充当主播。 他们首先推荐自己，而不是推荐房产。
“经纪人和主播将走向身份融合，这是一个根本性的变化。” 赵庆祥分析道，“在买方市场，住房不再稀缺，专业信托将逐渐成为与经纪人原来的店面、规模、资金一样的核心竞争力。这也对中介交易服务提出了更高、更专业的要求。” ”。
“以前代理商和消费者的沟通是一对一的，现在在短视频直播平台上是一对多的，消费者可以零成本在线观看主播介绍房产信息。事实上，这是一个自然的筛选过程，谁专业谁就是消费者，跟谁信任谁买房。” 鲍先生也认为，这实际上提高了消费者对中介交易服务的要求。
据了解，目前房地产主播来源主要有两种。 一种是自媒体，由原来的房地产从业者转型而来，另一种是房地产经纪人，他们把直播、做主播当成一种工具。
据卞丽介绍，截至2023年中，快手理想家园平台签约主播粉丝数已突破3亿，每日观看房产短视频的人数突破1亿，每天观看房产直播间已突破3900万。 其中，从线下经纪人转型为房产主播的人数比例同比增长了一倍。
“但无论什么类型的主播我们都应该纳入到整个房产经纪行业的监管之中。” 随着房地产主播规模的快速发展，赵庆祥表示，“从市场监管角度来看，房地产主播还适用《广告法》和《房地产广告发布管理规定》、《房屋信息管理办法》等相关规定，去年北京市协会制定发布了《北京市房地产信息平台服务规范指引》，均要求主播纳入监管范围。”
“平台要对主播进行严格监管，主播在实际操作过程中是否有违规行为，是否有相应的惩罚机制。同时，我们也会为主播和机构提供培训服务。” 卞丽在圆桌会议上强调了消费者选择合适的房产主播的重要性，“一个不停催你买房的房产主播，绝对不是一个好的房产主播，他的视角和立场必须站在消费者的立场上”。一方面，从消费者的需求出发，提供咨询服务。”
鲍先生还忠告这位地产主播，“如果你想在这个行业长久发展，就必须坚持、努力、真诚。” 这些是最基本的。 我经常告诉我的团队成员要全力以赴提供良好的服务才能获得成功。 信任和长期业务。”
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